Jak nastavit správnou cenu

Nastavení správné ceny je jedním z klíčů k úspěchu. Pokud nastavíte cenu nízko proděláte - to je jasné. Naopak většina majitelů si myslí, že může "zkusit" nesmyslně vysokou cenu a dolů může jít vždy. To ano (můžete si přát kolik chcete, otázka co na to trh) ale jsou tu i rizika....

  1. můžete přijít o první vlnu kupujících, ve které jsou většinou ti nejzajímavější zájemci
  2. pokud prodáváte dlouho stane se, že zájemci vaší nabídku začnou přehlížet
  3. prezentace bezpodmínečně musí odpovídat ceně

Důvody jsou logické:

1. Když prezentace startuje, v první vlně zájemců jsou obvykle ti zájemci, kteří aktivně hledají. Z velké části už mají jasnou představu co vlastně chtějí a s velkou pravděpodobností i lepší povědomí o současném stavu trhu. Protože už několika byty prošli, tak mají tendenci k rychlejšímu rozhodnutí.

2. Délka veřejné prezentace má velký vliv na konečnou prodejní cenu. Obecně platí, že čím déle prezentujete, tím menší šanci máte na zajímavou cenu. Z mé zkušenosti vyplývá že po 3. měsíci prodeje u standartní nemovitosti (do 8. mil. Kč) bez kvalitního marketingového plánu čeká majitel na náhodu a zázrak.

3. Na nevzhlednou nebo nezajímavou prezentaci lidé reagují mnohem méně , nebo vůbec. Maximálně ti v určité fázi zoufalství a ti Vám nejlepší cenu nedají. Navíc víme, že člověk prodává rozumem, ale často kupuje srdcem. Tedy Emoce hrají při koupi opravdu velkou roli. 

Proč nastavit správnou cenu je tedy jasné. Nyní se podívejme jak udělat, aby to bylo správně. Cenu ovlivňuje opravdu hodně faktorů, zde píšu ty nejdůležitější.

1. Zhodnoťte si silné a slabé stránky nemovitosti

Zhodnocení se pokuste dělat nezaujatě, objektivně, trochu s odstupem. Ideálně si řekněte o druhý názor někoho kdo s nemovitostí nemá nic společného. Spousta majitelů má tendenci vidět ve své nemovitosti "zlaté vejce" protože většinou tam mají spojené emoce a příběhy. Pak mají tendenci si "lhát do kapsy" a nevidět reálné problémy. To že budete znát výhody i nevýhody dopředu, vám pomůže si řádně připravit argumenty a vyvarovat se zbytečné slevy.

2. Analýza současných nabídek

Z těchto tří bodů je to ta nejlehčí část. Podívejte se na současné nabídky ve vašem okolí na realitních serverech. Hledejte nemovitosti srovnatelné ve stejné nebo podobné lokalitě (ne Dejvice opravdu nejsou srovnatelné s Chodovem :). U bytů je to hlavně druh vlastnictví, konstrukční materiál, plocha, dispozice, příslušenství (balkony/garáže apod.), stav (před reko/po reko, stav domu). U domů pak typ domu (řadovka/volně stojící), velikost pozemku, podlahová plocha, lokalita okolí apod.  

3. Analýza již prodaných nemovitostí

Analýza současných nabídek je důležitá, ale ukazuje vám přání majitelů bytu za kolik by chtěli byt prodat. Ve skutečnosti se cena prodeje může lišit a to o 10ti až statisíce. Proto podobně jako u současných nabídek srovnejte již prodané byty kde už vidíte reálné ceny za které nemovitost byla prodána. Bez tohoto je to jako by jste měli jen první polovinu mapy k pokladu, na které vidíte výchozí bod a směr, ale již ne přesné místo pokladu. 

Nad správně provedenou tržní analýzou strávíte poměrně hodně času a v případě prodaných nemovitostí vás to bude i něco stát. Druhá možnost si nechat Tržní analýzu zpracovat buď za poplatek nebo většina makléřů to má v rámci služeb zdarma. Neušetříte peníze, ale ušetřite čas a člověk který má nemovitosti jako svoje hlavní povolání bude mít více zkušeností, analýza bude přesnější.