Vážně je možné prodávat byty za 109,6% ceny? Odpovídám na kritiku
Dnes mi ve schránce přistál zajímavý email. Je možné, že by toto téma mohlo zajímat více lidí, tak Vám ho s Vámi sdílím včetně mojí odpovědi (samozřejmě nezveřejňuji jméno autora dotazu).
Dotaz majitele nemovitosti zněl:
"Dobrý den, jak můžete prodávat za 109,6% ceny ?Jak je to vůbec zjistitelné ? To je holý nesmysl. Uvažoval jsem, že Vám zavolám, protože chci prodat byt, ale mám radši pravdivé makléře, než mistry světa, co pak zjistíte, že se jen chlubí. Škoda, první dojem dobrý, další trochu přehnané povyšován jako všichni makléři co mi volali. všichni jsou ti nejlepší."
Nadechl jsem se tedy, a pokusil se odpovědět dle svého nejlepšího vědomí a svědomí:
"Dobrý den,
děkuji za připomínku a dotaz. Dělá mi radost, že uvažujete o využití mé služby a rozhodně se nechci chvástat, že jsem nejlepší na světě. Ve svém okolí mám možnost sledovat práci a inspirovat se od několika špičkových makléřů.
Dovolte mi, prosím, vysvětlit co znamená oněch 109,6 % a kde jsem k nim přišel. Má to několik důvodů
- Na začátku - po prohlídce bytu - vždy majiteli zpracuji tržní analýzu. To je analýza současně prodávaných a již prodaných podobných bytů v okolí. Okolí v Praze znamená přibližně perimetr do 1 km. Ve středočeském kraji to může být i 5 km nebo 10. Výstup jedné z firem kterou využívám je v příloze. Na základě toho, současného vývoje cen a své zkušenosti se s Vámi jako majitelem shodneme na tom za co to lze prodat a za jakou cenu to lze "zkusit". A tady většinou vzniká zárodek navýšení ceny oproti analýze.
- Jsem si jistý, že máte povědomí o tom že v posledních letech ceny bytů v Praze stále jen stoupaly. Pro pořádek je třeba zmínit, že Katastr předává ceny prodaných nemovitostí
s 3 měsíčním zpožděním. Prodat tedy byt za méně, než se prodalo před třemi měsíci by bylo učiněné "šlendriánství". - Jednou z často využívaných forem prodeje (nejen mnou) byl a stále trochu je, prodej formou "aukce". Tedy tak, že se nastaví zajímavá cena, která přiláká velké množství zájemců a ti po prohlídkách, nebo dni otevřených dveří mají možnost nabídnout cenu za kterou to chtějí koupit. Zde se dařilo vyšponovat cenu o desítky i stovky tisíc nad požadovanou cenu. Není to postup úplně pro každou nemovitost ale může to být dost efektivní.
- Vedu si pro sebe dost pečlivé statistiky o své činnosti. Mám je proto abych se mohl stále zlepšovat a měl možnost zjistit, kde to je nejvíce potřeba. Proto si za číslem, které Vás tak zaujalo stojím.
Abych byl ale fér - je pravdou, že to číslo je více jak půl roku staré. V současnosti to vychází spíše na 4,3% navíc oproti odhadní ceně. Potvrzuje mi to jen to, že realitní trh opravdu zpomaluje, a nyní jsme pravděpodobně na vrcholu cen bytů v Praze. Doufám, že jsem Vám tedy ukázal to, že číslo 109,6 nebylo jen prázdným chvástáním, ale jen tím že mám přehled o tom co dělám a využívám to pro svůj osobní marketing. Samozřejmě respektuji to pokud si vyberete jiného makléře a přeji Vám mnoho štěstí ve vaší transakci. Pokud ne, tak se těším na rozhovor po telefonu, nebo schůzku.
Pěkný víkend
Ladislav Jandáček"
Přesvědčil jsem Vás, a chtěli byste mých služeb využít? Jsem Vám k službám.