Nájemní smlouva končí za dva měsíce. Prodloužit, zdražit, nebo hledat nového nájemníka?

13.11.2026

Nájemní smlouva se podepíše a pak se na ni rok nesahá. Nájemník platí, byt žije svým životem a datum konce se nějak ztratí. Pak se najednou ukáže, že smlouva končí za dva týdny a nikdo neví, co dál. Za 12 let a přes 400 pronajatých bytů jsem si udělal jednoduchý postup. Podělím se s vámi o něj.

Dva měsíce předem: zeptat se nájemníka

Dva měsíce před koncem smlouvy se nájemníkovi ozvu a zeptám se jednoduše: chcete pokračovat?

Proč dva měsíce? Protože potřebuji vědět, jestli mám připravovat inzerát. Když nájemník končí, dva měsíce stačí na fotky, inzerci, prohlídky a výběr dalšího nájemníka. Byt pak nestojí prázdný. Když se ptáte dva týdny předem, už honíte čas.

S majitelem: nájemné podle trhu

Zároveň s majitelem proberu, jestli nájemné upravit. Podle ČSÚ bylo nájemné za bydlení v září 2026 meziročně vyšší o 6,1 %. To je ale průměr za celou republiku a za nové i stávající smlouvy. U vašeho bytu rozhoduje, za kolik se dnes pronajímají podobné byty v okolí.

Co to znamená v praxi?

  • Nájem je pod trhem: většinou navrhuji mírné navýšení. U bytu kolem 15 000 Kč měsíčně je to třeba 500 Kč. Nájemník to obvykle přijme a dobrý nájemník zůstane.
  • Nájem je na úrovni trhu: nezvyšuji. Měl jsem dům s několika pokoji, všechny za stejnou cenu a za tolik, kolik se v okolí reálně platilo. Zvyšovat nebylo proč.
  • Je domluvená sleva: třeba za to, že si nájemník něco v bytě opravil sám. Na to se nesmí zapomenout. Slovo platí.

Vždycky počítám i druhou stranu. Jeden prázdný měsíc u bytu za 15 000 Kč vás stojí tolik, kolik vynese navýšení o 500 Kč za dva a půl roku. Dobrý nájemník za férovou cenu je často lepší obchod než o kousek vyšší nájem a hledání nového.

Co říká zákon ke zvýšení nájemného

Když se s nájemníkem při prodloužení na nové výši dohodnete, je to nejjednodušší cesta. Dohoda je základ.

Zákon dává ještě dvě další možnosti:

  • Pravidelné zvyšování ve smlouvě (§ 2248 občanského zákoníku). Můžete si s nájemníkem domluvit každoroční zvyšování, třeba o inflaci. Když to ve smlouvě máte, hlídejte si, jestli jste ho opravdu uplatnili.
  • Jednostranný návrh (§ 2249). Pokud smlouva zvyšování neřeší, můžete nájemníkovi písemně navrhnout zvýšení až na srovnatelné nájemné v místě. Za poslední tři roky ale nesmí zvýšení přesáhnout dohromady 20 % a návrh nejde podat dřív než 12 měsíců od poslední změny. Když nájemník souhlasí, platí nové nájemné od třetího měsíce po doručení návrhu. Když do dvou měsíců nesouhlasí, rozhoduje na váš návrh soud.

Druhá cesta je pomalá a do vztahu s nájemníkem nic dobrého nepřinese. Proto radši začínám rozhovorem.

Nájemník chce pokračovat: stačí dodatek

Tady se často zbytečně komplikuje. Nájemník nemusí podepisovat novou nájemní smlouvu ani znovu skládat jistotu. Připravím písemný dodatek, který prodlouží dobu nájmu, případně upraví nájemné. Jistota zůstává, kde je. Dodatek je podepsaný ještě před koncem smlouvy a je hotovo.

Pozor na jednu věc. Když smlouva skončí, nájemník v bytě dál bydlí a vy ho do tří měsíců písemně nevyzvete, ať byt opustí, nájem se podle zákona (§ 2285) obnoví na stejnou dobu jako předtím, nejvýš na dva roky. A za stejných podmínek, tedy i za staré nájemné. Proto chci mít jasno předem a na papíře.

Nájemník končí: čas na inzerci

Když nájemník odchází, za dva měsíce stihnu:

  • fotky a inzerát,
  • prohlídky, klidně ještě za původního nájemníka (po domluvě s ním),
  • výběr a prověření nového nájemníka,
  • předávací protokol při odchodu i nástupu, se stavem měřidel a fotkami.


Z protokolu se pak dobře řeší, co se z jistoty vrátí a co ne. Od ledna 2026 navíc platí vyšší limity drobných oprav, které hradí nájemník: 1 500 Kč za jednu opravu a 150 Kč za metr čtvereční bytu za rok. Hodí se to vědět při vyúčtování.

Jak to hlídám já

Termíny mám v CRM. Když u nájmu zapíšu konec smlouvy, systém mi sám připomene, že za dva měsíce končí. Nemusím na nic myslet a nic neuteče. Majitel ode mě dostane včas zprávu, co nájemník chce a co navrhuji s nájemným. Rozhodne se a zbytek zařídím.

Shrnutí

  • 2 měsíce předem se zeptejte nájemníka, jestli pokračuje.
  • Porovnejte nájemné s trhem a nezapomeňte na domluvené slevy.
  • Prodloužení stačí dodatkem, jistota zůstává.
  • Když nájemník končí, hned začněte s inzercí.
  • Nenechte smlouvu doběhnout bez písemného rozhodnutí.


Nechcete to hlídat sami, nebo vám končí smlouva a nevíte, jak dál? Napište mi. Rád s vámi projdu, jestli nájem prodloužit a za kolik, nebo vám najdu dalšího nájemníka. Víc o tom, jak pronajímám, najdete tady: https://www.ladislav-jandacek.cz/pronajem/


Láďa Jandáček

727 832 834

jandacek@qara.cz


Článek popisuje můj postup v praxi a není právní poradenství. U konkrétní smlouvy se vždy řiďte jejím zněním a v případě sporu se poraďte s advokátem.


Zdroje:


  • ČSÚ, Indexy spotřebitelských cen – inflace – září 2026 (13. 10. 2026): https://csu.gov.cz/rychle-informace/indexy-spotrebitelskych-cen-inflace-zari-2026

  • Občanský zákoník č. 89/2012 Sb., § 2248, 2249, 2254 a 2285: https://www.zakonyprolidi.cz/cs/2012-89

  • Nařízení vlády č. 308/2015 Sb., o vymezení pojmů běžná údržba a drobné opravy (znění od 1. 1. 2026): https://www.zakonyprolidi.cz/cs/2015-308

Share