Kapající kohoutek a ucpaný odpad: Kdo to zaplatí v roce 2026?
Znáte tu situaci: Nájemník volá, že "něco nefunguje", a pronajímatel se ptá: "A kdo to zaplatí?" Od 1. ledna 2026 vstupují v platnost nová pravidla, která do této odvěké debaty vnáší jasno (a taky trochu vyšší čísla). Pojďme se podívat na to, co přináší nové nařízení vlády č. 493/2025 Sb.1.
Nebojte, nebudeme vás nudit paragrafy. Jde o peníze a pořádek, takže zbystřit by měli jak majitelé bytů, tak nájemníci.
Běžná údržba: Co si musí nájemník "odpracovat" sám?
Základní pravidlo zní: Nájemce musí byt udržovat tak, aby byl schopen běžného užívání. To neznamená jen utírat prach. Do kolonky "běžná údržba" spadají činnosti, které udržují byt v kondici při každodenním kontaktu.
Co všechno sem patří?
Klasika: Malování, opravy omítek, tapetování nebo čištění podlah.
Voda a odpady: Čištění zanesených odpadů až ke stoupačkám, údržba vodovodních baterií, sprch, van, dřezů i sifonů. Čištění zanesení odpadů až ke stoupačkám.
Spotřebiče: Pokud je v bytě kuchyňská linka se spotřebiči (sporák, trouba, digestoř), jejich údržbu a čištění hradí nájemce. To samé platí pro čištění a kontrolu kotlů nebo radiátorů či svítidel
Stručně řečeno: Pokud to patří k vybavení bytu a používáním se to špiní nebo opotřebovává, stará se o to nájemník.
Mezi běžnou údržbu patří i výměna žárovek, pojistek nebo jiných drobných součástí osvětlení, pokud jsou běžně přístupné. Pokud je zařízení součástí bytu předaného nájemci, musí jej udržovat ve funkčním stavu. U vlastního vybavení odpovídá samozřejmě sám. Nájemce však neodpovídá za běžné opotřebení vzniklé řádným užíváním bytu ani za závady, které nezavinil.
Drobné opravy: Inflace dorazila i do zákonů
Kde se to opravdu mění, jsou finanční limity pro tzv. drobné opravy. To jsou zásahy, které zachraňují funkčnost věcí. Od roku 2026 se limity zvyšují, což v praxi znamená, že nájemníci sáhnou do kapsy o něco hlouběji.
Nová čísla pro rok 2026:
Limit na jednu opravu: Zvedá se z tisícovky na 1 500 Kč9. Pokud oprava stojí méně, platí ji nájemník.
Roční limit: Celkový součet drobných oprav, které hradí nájemník za jeden rok, se zvyšuje na 150 Kč/m² podlahové plochy (dříve to byla stovka)10.
Nově se mezi drobné opravy řadí i náklady na certifikaci bytových měřidel (např. vody či tepla), pokud jsou součástí vybavení bytu. Důležité je i to, že dopravu servisní firmy hradí nájemce, pokud jde o opravu v jeho režimu.
Příklad z praxe: Máte byt o velikosti 50 m²? Nájemník v něm ročně zaplatí za drobné opravy až 7 500 Kč (50 m² × 150 Kč). Teprve co je nad tuto částku, jde za pronajímatelem.
Novinka: Měřidla a "cesta řemeslníka"
Nové nařízení přináší i dvě zajímavé drobnosti, které je dobré znát:
Cestovné:Pokud zavoláte opraváře na něco, co spadá pod drobné opravy (např. oprava vypínače), náklady na dopravu servisu platí vždy nájemce.
Měřidla:
Nově spadají pod drobné opravy i náklady na certifikace (ověření) bytových měřidel na teplo či vodu, pokud jsou součástí vybavení bytu.
Kde už začíná odpovědnost pronajímatele
Jakmile oprava přesáhne uvedené limity nebo nejde o běžné opotřebení, přechází odpovědnost na pronajímatele.
Majitel hradí zejména:
● zásadní opravy konstrukcí,
● výměny rozvodů a stoupaček,
● opravy hlavních technických zařízení,
● vady, které brání řádnému užívání bytu.
Zjednodušeně řečeno: nájemce zajišťuje provozní údržbu, pronajímatel odpovídá za podstatu bytu jako takového.
Lze si ve smlouvě dohodnout něco jiného?
Smlouva může upřesnit detaily – například způsob hlášení závad nebo rozsah předaného vybavení. Nelze však na nájemce přenést povinnosti, které zákon výslovně ukládá pronajímateli.
U nájmu bytu totiž platí ochrana slabší strany. Pokud by smlouva přenesla na nájemce například opravu stoupaček nebo zásadní rekonstrukci rozvodů, šlo by o neplatné ujednání.
Co s tím dělat?
Pro nás realiťáky a pronajímatele z toho plyne jediné: Aktualizovat smlouvy a komunikovat.
Vyšší limity jsou fajn pro majitele, ale je fér nájemníky při podpisu smlouvy upozornit, co přesně to pro ně znamená. Předejdete tím zbytečným dohadům, až se poprvé ucpe odpad nebo bude potřeba vyměnit těsnění v kohoutku. Jasně nastavená pravidla dělají dobré vztahy – a ty jsou v nájemním bydlení k nezaplacení.