Daň z příjmu u pronájmu

Pronajímáte nemovitost a nevíte, jakým způsobem se přijaté nájemné zdaňuje a zda musíte vést nějakou evidenci? Níže je souhrn informací, které mohou pro Vás jako pronajímatele důležité.

• Kdo se musí přiznat k dani
• Kdo je od daně osvobozen
• Do kdy se přiznat
• Jak na náklady
• Jak si ulevit - daňově

Kdo pronajímá byt či jinou nemovitost, musí podle platné legislativy zdanit přijaté příjmy. Otázku zdanění příjmů z pronájmů řeší zákon číslo 586/1992 Sb. o daních z příjmů ve znění pozdějších předpisů.

Zákon rozlišuje, zda je pronajímaná nemovitost v majetku fyzické osoby nebo jde o nemovitost zapsanou v obchodním majetku. V prvním případě se příjmy z pronájmu řídí paragrafem 9 výše uvedeného zákona. U nemovitostí zapsaných v obchodním majetku, vedených v účetnictví nebo daňové evidenci, se uplatní paragraf 7 (příjmy z podnikání a jiné samostatné výdělečné činnosti). 

Tento článek Vás má uvést do povědomí o daňové povinnosti při pronajímání, v žádném případě nemá ambici zcela vyčerpat téma a nahradit tak práci zkušeného účetního, nebo daňového poradce.

Osvobození

Pokud jste zaměstnaní  a na nájmu utržili méně jak 20.000,-Kč. Nemusíte podávat přiznání. Pokud jste OSVČ a je to Váš hlavní zdroj příjmu musíte vždy. 

Majitelem a pronajímatelem nemovitosti je fyzická osoba

Pokud pronajímáte vlastní byt nebo nemovitost jako fyzická osoba, neobejde se ve svém přiznání k dani z příjmu fyzických osob bez přílohy číslo 2. Ta slouží pro výpočet dílčího základu daně z příjmů z pronájmů podle § 9 zákona o daních z příjmů.

Termíny přiznání

Pro rok 2024 je 2.4.2024 pro nepodnikající fyzickou osobu a 2.5.2024 pro OSVČ podáním datovou schránkou.

Uplatnění výdajů

Paragraf 9 vymezuje příjmy z pronájmu jako příjmy plynoucí z pronájmu nemovitostí či jejich částí nebo bytů a jejich částí. Pokud například pronajímáte ve svém dvougeneračním domku jednu bytovou jednotku, máte povinnost tyto příjmy přiznat a zaplatit vypočítanou daň. Pokud pronajímáte nemovitost, která je společným majetkem manželů, zdaňují se příjmy z pronájmu pouze u jednoho z nich.

Od příjmů si můžete odečíst výdaje vynaložené na dosažení, zajištění a udržení příjmů plynoucích z pronájmu nemovitostí.

Výdaje můžete uplatnit buď ve skutečné výši, nebo procentním paušálem z příjmů z pronájmu.

Kterou z možností vyberete, záleží jen na vás. Od prvního ledna 2015 však není možné způsob uplatnění výdajů měnit.

Uplatnění skutečných výdajů je náročnější

V případě uplatnění výdajů ve skutečné výši musíte vést záznamy o příjmech a výdajích vynaložených na dosažení, zajištění a udržení příjmů v časovém sledu, evidenci hmotného majetku, který lze odpisovat, evidenci o tvorbě a použití rezervy na opravy hmotného majetku, pokud ji vytváříte, evidenci o pohledávkách a závazcích ve zdaňovacím období, ve kterém dochází k ukončení pronájmu, a mzdové listy, pokud vyplácíte mzdy.

Pokud se však rozhodnete vést účetnictví, přestože k tomu nemáte podle účetních předpisů povinnost, pak postupujete podle těchto předpisů.

Ani paušální výdaje se neobejdou bez evidence

Pokud neuplatníte výdaje prokazatelně vynaložené na dosažení, zajištění a udržení příjmů, může je uplatnit ve výši 30 % z příjmů z pronájmu nemovitosti, nejvýše však do částky 600 tisíc korun. Při využití paušálních výdajů musíte vést evidenci o příjmech a pohledávkách vzniklých v souvislosti s pronájmem.

Slevy a úlevy

Na rok 2023 a 2024 máte možnost čerpat slevu na poplatníka ve výši 30.840,-Kč. Možnost využít lze i slevu na manžela/ku, děti, ZTP, studenty a podobně.

Nemovitost zapsaná v obchodním majetku

Při pronájmu nemovitosti zapsané v obchodním majetku, daníte příjmy jako příjmy z podnikání a jiné samostatné výdělečné činnosti podle § 7 zákona o daních z příjmů. Opět se můžete rozhodnout, zda využijete paušální nebo skutečné výdaje. Z příjmů z podnikání musíte odvádět sociální a zdravotní pojištění.

Ladislav Jandáček