Co dělat, když na nemovitosti vázne zástavní právo vyšší, než je její prodejní cena?

Nedávno jsem při přípravě prodeje bytu zjistil, že dle listu vlastnictví (dokumentu, který slouží k prokazování vlastnictví nemovitosti), jsou na tuto nemovitost napsány dvě zástavní smlouvy o celkové částce 14 000 000 Kč. Přitom ale prodejní cena nemovitostí byla pouze 6 milionů Kč. Představa, že kupujete byt, a během či dokonce až po prohlídce něco takového zjistíte, může být děsivá. Věděli byste, jak v takovém případě při koupi nemovitosti postupovat? A jde to vůbec nějak vyřešit? 

Odpověď zní - ano. Tento problém je, jako většina problémů, způsoben čistě objektivními příčinami, a jako většina potíží má tedy i řešení. Pojďme se ale nejdříve seznámit s případem blíže. Zástavní práva, která byla na byt uvalena, byla svázána s celkem dvěma hypotékami, každá od jiné banky. Již toto je určitá záruka toho, že se problém bude dát vyřešit - žádná banka by přece neriskovala ztrátu investice, a nepůjčovala peníze jen tak někomu. Stejně tak by neuplatnila zástavní právo nesmyslně, protože jinak by neměla žádné záruky v případě nesplácení dluhu vlastníkem nemovitosti. V tomto případě došlo k zástavám proto, že majitelé nemovitosti stavěli jiný dům, a zároveň se finančně vypořádávali v rámci rodiny. Důvod, proč byly na jednu nemovitost uplatněny hned dvě zástavní práva, a banky nekřičely na poplach je ten, že majitelé vlastní zároveň více nemovitostí (dokonce celkem tři v celkové hodnotě přesahující 32 500 000 Kč), které bylo možné zastavit také a celková hodnota pak s přehledem pokryla velikost zástavy.

Řešení podobných situací není triviální, ale není ani extrémně složité. V našem případě bylo potřeba nechat znovu ohodnotit veškeré nemovitosti majitele, a to v rámci přípravy na prodej, jelikož od posledního odhadu cena nemovitostí v Praze a okolí stoupla o více jak 30 %. Dále bylo potřeba požádat banky o vyčíslení současných úvěrů majitele, protože od doby posledního hodnocení již byla část úvěrů splacena. Teprve na to konto jsme mohli získat skutečnou a konečnou částku, kterou bude potřeba bankám uhradit pro zproštění dané nemovitosti jakýchkoli zástav. Poté se již postupovalo jako při běžném prodeji bytu s hypotékou. Samozřejmě i tento typ prodeje má svá specifika. Pokud si nejste jistí, jak takový prodej probíhá, níže si můžete stáhnout brožuru, kterou jsem vypracoval, a sám ji využívám při schůzkách s klienty řešící prodej nemovitosti.

Líbil se Vám můj článek? Je něco, na co jste v tomto článku nezískali odpověď? Pokud Vás nějaká otázka ohledně prodeje či pronájmu nemovitosti trápí, dejte mi vědět, rád poradím.