Návrat předkupního práva

Návrat zákonného předkupního práva ke spoluvlastnickým podílům u nemovitých věcí od 1. ledna 2018

Právní úprava zákonného předkupního práva ke spoluvlastnickým podílům prošla v posledních letech několika zvraty.

V rámci rekodifikace v roce 2012 a přijetí nového občanského zákoníku účinného od 1. ledna 2014 bylo všeobecné zákonné předkupní právo k převáděným spoluvlastnickým podílům s účinností ke dni 1. ledna 2015 zrušeno. Bylo nahrazeno specifickou úpravou, jež zavedla dočasně trvající předkupní právo ke spoluvlastnickým podílům na dobu šesti měsíců ode dne vzniku spoluvlastnictví.

Toto předkupní právo se navíc aplikovalo pouze v případech, kdy spoluvlastníci nemohli při vzniku spoluvlastnictví svá práva a povinnosti ovlivnit, tj. pokud spoluvlastnictví vznikalo bez jejich přičinění, zejména děděním.

Novela občanského zákoníku z prosince 2016 (zákon č. 460/2016 Sb.), jež nabylo účinnosti 1. ledna 2018 však časově neomezené "plošné" zákonné předkupní právo ve vztahu k nemovitým věcem však vrací zpět.

Podle ustanovení § 1124 občanského zákoníku účinného ode dne 1. ledna 2018: převádí-li se spoluvlastnický podíl na nemovité věci, mají spoluvlastníci předkupní právo, ledaže jde o převod osobě blízké.

Osoba blízká

Osoba blízká je příbuzný v řadě přímé (tzn. předci a potomoci), sourozenec a manžel nebo partner podle zákona upravujícího registrované partnerství; jiné osoby v poměru rodinném nebo obdobném se pokládají za osoby sobě navzájem blízké, pokud by újmu, kterou utrpěla jedna z nich, druhá důvodně pociťovala jako újmu vlastní. Má se za to, že osobami blízkými jsou i osoby sešvagřené[1] nebo osoby, které spolu trvale žijí.

Nedohodnou-li se spoluvlastníci o výkonu předkupního práva, mají právo vykoupit podíl poměrně podle velikosti podílů.

Bezúplatný převod

Předkupní právo se uplatní i v případě, že některý ze spoluvlastníků převádí podíl bezúplatně; tehdy mají spoluvlastníci právo podíl vykoupit za obvyklou cenu. I když má spoluvlastník v úmyslu např. spoluvlastnický podíl darovat, a neobdržet tak za něj žádnou protihodnotu, mají ostatní oprávnění spoluvlastníci oprávnění tento podíl vykoupit za obvyklou cenu.

Podle ustanovení § 1125 se spoluvlastník může vzdát předkupního práva s účinky pro své právní nástupce. Jde-li o nemovitou věc zapsanou do veřejného seznamu (katastru nemovitostí), vzdání se předkupního práva se do něj zapíše.

V rámci předkupního práva užívá občanský zákoník pojmů dlužník, koupěchtivý a předkupník.

Dlužníkem je spoluvlastník nemovité věci, který má zájem svůj spoluvlastnický podíl převést. Předkupníkem je ten, jemuž svědčí předkupní právo, tzn. druhý, další ze spoluvlastníků. Koupěchtivým je pak třetí osoba, která má zájem podíl od původního spoluvlastníky nabýt.

Předkupní právo k nemovitým věcem je právem věcným, tzn. trvá tak dlouho, jak dlouho existuje předmětná nemovitá věc, resp. spoluvlastnictví k ní. Pokud spoluvlastník nevyužije předkupního práva, zůstává mu předkupní právo zachováno i vůči nástupci původního spoluvlastníka. Nevyužitím předkupního práva toto právo nezaniká.

Kdy vzniká povinnost?

Povinnost prodávajícího nabídnout věc předkupníkovi ke koupi dospěje okamžikem uzavření smlouvy s koupěchtivým. Dřívější právní úprava, lépe řečeno praxe, byla poněkud jiná. Dříve byla zdůrazňována skutečnost, zda spoluvlastník před tím, než svůj podíl prodal jinému, jej za stejných podmínek nabídl ostatním spoluvlastníkům. Rozhodující tedy bylo neprodat podíl za výhodnějších podmínek, než které byly nabídnuty spoluvlastníkům. Nebylo však rozhodující, zda skutečně nějaký zájemce v době učinění nabídky spoluvlastníkům existoval.

Nový občanský zákoník však stanoví, že spoluvlastník má povinnost nabídnout svůj podíl ostatním spoluvlastníkům v okamžiku uzavření smlouvy. Nový občanský zákoník tedy přímo vyžaduje, aby již existoval konkrétní kupující a aby byla uzavřena konkrétní kupní smlouva.

Bez existence kupní smlouvy a třetí osoby by se v případě nabídky předkupního práva nejednalo o skutečnou nabídku předkupního práva, ale o nabídku na uzavření kupní smlouvy ze strany dlužníka vůči předkupníkovi. Její odmítnutí by v takovém případě nemělo účinek odmítnutí předkupního práva nebo nevyužití předkupního práva a předkupní právo by trvalo dál[2].

Věděl-li koupěchtivý o předkupním právu nebo musel-li o něm vědět, platí, že smlouva je uzavřena s rozvazovací podmínkou uplatnění předkupního práva. U převodu podílu na nemovité věci vždy koupěchtivý musí vědět, že k tomuto podílu existuje předkupní právo. Pokud předkupník své předkupní právo uplatní, pak uzavřená smlouva pozbývá svých účinků. Jedná se o zákonné ustanovení, které do jisté míry chrání dlužníka před tím, aby nebyl zavázán prodat nemovitost dvěma osobám, koupěchtivému a předkupníkovi zároveň.

Ujedná-li prodávající s koupěchtivým, že od smlouvy s ním odstoupí, pokud předkupník uplatní své právo, nebo že se závazek změní nebo zruší, pokud předkupník své právo neuplatní, jsou taková ujednání vůči předkupníkovi neúčinná. K opačnému ujednání se nepřihlíží. Účelem ustanovení je v první řadě chránit předkupníka před situacemi, v nichž by bylo jeho právo znehodnoceno ujednáními, jež by ve výsledku vedla k zániku práva jeho využitím a současně ponechala vlastnictví věci v rukou dlužníka nebo jež by způsobila změnu závazku v kupní smlouvě. Taková smluvní ujednání mezi dlužníkem (prodávajícím) a koupěchtivým, jež by užití předkupního práva mohla zmařit, jsou vůči předkupníkovi neúčinná.

Nabídku učiní prodávající předkupníkovi ohlášením všech podmínek. Při nabídce se vyžaduje oznámení obsahu smlouvy uzavřené s koupěchtivým. Nabídka ke koupi nemovité věci vyžaduje písemnou formu. Lhůta pro učinění nabídky není stanovena. Po řádném učinění nabídky počne předkupníkovi běžet lhůta k uplatnění předkupního práva a k následnému vyplacení kupní ceny

Stejné podmínky pro všechny

Přijme-li předkupník nabídku, uskuteční se koupě mezi prodávajícím a předkupníkem za týchž podmínek, jaké prodávající dohodl s koupěchtivým.

Předkupník zaplatí kupní cenu v ujednané lhůtě, jinak u nemovité věci do tří měsíců po nabídce.

Odložil-li prodávající koupěchtivému zaplacení kupní ceny na pozdější dobu nebo povolil-li mu placení ve splátkách, může se předkupník domáhat téže výhody, zajistí-li odloženou platbu dostatečnou jistotou.

Předkupník zaplatí kupní cenu ve výši nabídnuté koupěchtivým a splní podmínky nabídnuté koupěchtivým vedle kupní ceny. Zavázal-li se koupěchtivý k vedlejšímu plnění, které předkupník poskytnout nemůže, zaplatí prodávajícímu jeho hodnotu. Nelze-li vedlejší plnění vyrovnat ani odhadní cenou, předkupní právo zanikne; to neplatí, byla-li by smlouva s koupěchtivým podle rozumného očekávání uzavřena i bez závazku k vedlejšímu plnění.

Zavázal-li se koupěchtivý koupit věc společně s jinými za souhrnnou cenu, zaplatí předkupník poměrnou část souhrnné ceny. Prodávající může požadovat, aby předkupník koupil s věcí vše, co od ní nemůže být odděleno bez poškození.

[1] Švagrovství vzniká vznikem manželství mezi jedním manželem a příbuznými druhého manžela; v jaké linii a v jakém stupni je někdo příbuzný s jedním manželem, v takové linii a v takovém stupni je sešvagřen s druhým manželem. Zanikne-li manželství smrtí jednoho z manželů, švagrovství tím nezaniká.